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⚠ Attention à la contrainte : Encadrement des loyers
Taux de vacance = Nombre de jours (ou mois) de vacance ÷ Nombre total de jours (ou mois) dans l'année × 100
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Les loyers sont imposés dans la catégorie revenus fonciers. C'est le régime "classique", souvent le plus lourd si on ne fait pas de travaux.
🔹 Micro-foncier — Si loyers < 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30 %. Simple, pas de comptabilité. ⚠ Piège : si tes charges dépassent 30 %, tu paies trop d'impôts.
🔹 Régime réel — Déduction de toutes les charges réelles (intérêts, travaux, gestion). Déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an imputable sur ton revenu global. Idéal si tu rénoves une passoire thermique.
Les loyers passent en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Régime roi pour le cash-flow.
Régime Réel : la magie de l'amortissement — Tu déduis tout, y compris l'amortissement (charge fictive qui réduit ton bénéfice sans sortir d'argent). Résultat : souvent 0 € d'impôt pendant 10 à 20 ans. 🔥 Bonus revente : taxé sur la plus-value comme un particulier, les amortissements ne sont pas repris.
Si tes recettes meublées dépassent 23 000 € ET tes autres revenus d'activité. Déficit imputable sur le revenu global (sans plafond), exonération de plus-value possible après 5 ans. ⚠ Cotisations sociales SSI à prévoir.
Tu restes en location nue mais signes un contrat avec l'État via l'Anah. Tu loues -15 % à -45 % sous le marché à des locataires ciblés. En échange : réduction d'impôt jusqu'à 65 % du loyer brut via intermédiation locative. Idéal si TMI forte (30 % ou 41 %).
| Situation | Meilleur choix |
|---|---|
| Peu de charges, petit loyer | Micro-foncier |
| Travaux de rénovation importants | Réel foncier (Déficit) |
| Effacer l'impôt sur le long terme | LMNP Réel |
| Cash-flow net immédiat | LMNP Réel |
| TMI élevée + sécurité / solidaire | Loc'Avantages (Jeanbrun) |
| Poste | Annuel | Mensuel |
|---|
⚠ Adopté via 49.3 (janv. 2026) pour Loc'Avantages. Textes d'application en cours. Conseil fiscal recommandé.
Quel régime selon ton profil ?
| Ton profil / Ton projet | Meilleur régime fiscal |
|---|---|
| Petit loyer, pas de travaux | Micro-foncier |
| Grosse rénovation (passoire thermique) | Réel foncier (Déficit) |
| Volonté d'effacer l'impôt (Cash-flow) | LMNP Réel |
| Recherche de rentabilité nette immédiate | LMNP Réel |
| TMI élevée + recherche de sécurité | Loc'Avantages (Jeanbrun) |
Comparaison des revenus nets — Loyer brut 10 000 €/an
| Régime Fiscal | Logique du calcul | Net TMI 11 % | Net TMI 30 % |
|---|---|---|---|
| 1. Vide — Micro-foncier | Abattement 30 %. Taxé sur 7 000 €. | 8 026 € | 6 696 € |
| 2. Vide — Réel foncier | Taxé sur : Loyers − Charges − Travaux. | Variable | Variable |
| 3. Vide — Jeanbrun / Anah | Loyer réduit (−15 %) + Réduction impôt. | ~8 200 € | ~8 500 € * |
| 4. Meublé — Micro-BIC | Abattement 50 %. Taxé sur 5 000 €. | 8 590 € | 7 640 € |
| 5. Meublé — Réel LMNP | Amortissement = 0 € de base taxable. | 10 000 € | 10 000 € |
* Jeanbrun : la réduction d'impôt compense largement la baisse de loyer pour une TMI à 30 % ou 41 %.
Ceci n'est en aucun cas un document contractuel